부동산 매매사업자 조건 장점 단점 장단점 양도소득세 종합소득세

재테크의 일종으로 부동산을 투자하는 사람들의 고민은 단기간 시세차익을 노리고 부동산을 매도할 경우 양도 소득세를 적게 내는 방법을 찾습니다. 부동산의 매수, 매도를 통해 단기간 수익을 요구하는 분들에게 부동산 매매사업자를 신청하여 양도소득세 대신 종합소득세 신고를 통해 절세하는 방법이 좋습니다. 하지만 부동산 매매사업자 통해 얻을 수 있는 장점과 단점이 분명하기에 본인에게 맞는 부동산 투자방법을 선택하는 것이 가장 합리적이다고 생각 듭니다. 과연 부동산 매매사업자란 무엇인지 알려드리겠습니다.  

 

부동산 매매사업자 장점과 단점

 

부동산 매매사업자 

 

부동산 매매사업자란 부동산을 매년 1월 1일~12월 31일까지 1회 이상 매수와 2회 이상 매도를 하는 조건으로 사업자를 인정받아 매매업을 신청할 수 있다. 하지만 무조건 신청을 한다 해서 부동산 매매사업자를 받을 수 있는 건 아니고, 일정한 조건에 부합한다면 매매사업자를 신청 가능하다. 개인이 1 주택의 단기매도를 통해 수익실현을 하고자 매매사업자 신청은 편법으로 보고 인정되지 않을 수 있다. 부동산 매매사업자를 등록하더라도 기존 보유하고 있는 개인의 부동산이 있을 경우 추가로 사업자에서 취득하는 부동산에 대해서는 개인취득과 동일하게 취득세가 부과된다. 개인명의 2 주택 이 있고, 부동산 매매사업자로 1 주택을 추가로 취득할 경우 3 주택자에 해당하는 취득세를 납부하게 된다. 조정대상지역과 비조정대상 지역에서 취득세가 차이가 발생하게 된다. 

 

부동산 매매사업자

- 부동산을 단기간 매수 매도를 통해 사업 수입원으로 직업을 선택하는 분들에게 추천하는 제도이다.

 

부동산 매매사업자 장점

 개인이 부동산을 취득 후 1년 이내 부동산을 매도를 할 경우에 77%의 양도소득세를 납부함에 따라 실질적은 시세차익실현이 어렵다. 부동산 매매사업자를 등록하면 보유기관에 관계없이 기본세율로 적용이 되어 시세차익으로 수익실현 시 절세가 가능하다. 매매사업자 개인의 거주용 주택에 대해서는 비과세 적용을 받을 수 있다. 또한 사업을 하면서 발생되는 필요경비처리가 가능하다는 것이 장점인데, 일반적으로 개인이 양도소득세를 공제받으려면 중개보수, 수리비 정도가 양도소득시 공제가 가능하지만, 사업자의 경우에는 사업 관련 물품구매비용, 주유비, 접대비, 식대, 차량의 자동차세. 차량수리비 등 부동산매매사업자를 운영하면서 발생되는 비용을 다양하게 처리할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 부동산 투자를 하면서 발생한 손실을 10년간 이월해서 공제받는 과실상계가 적용되어 공제받을 수 있다. 예를 들어 개인이 부동산 투자로 올해 손실이 발생하였는데, 다음 해 부동산을 매도하면서 수익이 발생하였을 때 과거 손실을 적용받지 못하고 매도 시 발생된 수익에 대해서 양도소득세가 발생한다. 반면 매매사업자의 경우에는 이러한 부동산 투자로 손실을 보았을 때 10년간 양도소득세를 공제받을 수 있다. 

 

부동산매매사업자 장점

. 보유기간에 상관없이 부동산 매도 시 양도소득세를 기본공제를 적용받는다.

. 매매사업자의 경우 개인의 거주용 주택에 대해서는 비과세를 적용받는다.

. 필요경비처리가 개인의 부동산 매도 시보다 폭넓게 적용되어 절세가 가능하다.

. 과실상계가 적용되어 부동산 투자 시 손실을 보더라도 10년간 공제를 받을 수 있다.

 

부동산 매매사업자 단점

부동산 매매사업자의 가장 큰 단점으로 생각되는 것은 국민평수 초과의 면적의 부동산을 취득하여 매도할 때 부가가치세가 발생된다는 것이 가장 큰 단점이라 생각이 든다. 부동산의 취득 시 보유기간에 대한 양도소득세를 일반과세 적용을 받지만 전용면적 85 ㎡ 초과 시 건물에 대한 부가가치세가 10%가 적용이 된다. 또한, 부동산 매매사업자를 내기 전 다주택자 중과대상이었을 경우에도 양도소득세와 종합소득세 중에서 큰 것을 과세한다. 사업장에 직원이 있을 경우 국민연금, 건강보험에 가입하여야 하고, 부동산 매매차익 발생 시 예정신고, 확정신고를 해야 하는 절차가 필요하다. 부동산 매매사업자를 유지하면서 발생하는 비용으로는 사업장현황신고(약 10만 원), 종합소득세 신고(약 60~80만 원) 매매차익예정신고(약 10만 원) 등이 발생하고 이를 도와줄 세무사 수수료가 발생한다. 근로소득자가 매매사업자를 등록하여 수익이 발생할 경우 근로소득과 사업소득이 합산되어 과세표준의 기준에 따라 세금 기준이 적용되는데, 일정과세표준이상이 될 경우 과도한 세금납부로 이어질 수 있으니 조심해야 한다. 일반적으로 매매사업자의 장점을 살리기 위해서는 일정규모이상의 투자규모가 되어야 하고, 반드시 면세사업자로 등록하여 85㎡이하만 매매하여 부가세 대상을 피하는 것이 좋다. 단, 수도권을 제외한 읍 또는 면 지역은 100㎡이하까지 부가세 면제이다.

 

부동산 매매사업자 단점

. 전용면적 85㎡초과의 면적에 대해 부동산 매매 시 건물에 대한 부가가치세 10%가 부가된다.(수도권 한정)

. 매매사업자를 내기 전 다주택자 중과대상일 경우 양도소득세와 종합소득세중 큰 것을 과세한다.

. 부동산 매매차익 예정신고, 확정신고를 해야 하는 절차가 필요하다.

. 부동산 매매사업자를 유지하는데 발생되는 비용이 있는데, 연간 100만 원 이상의 유지비용이 발생한다.

. 근로소득자의 경우 매매사업자를 통한 수익실현 시 근로소득과 합산되어 과세기준에 의거하여 세금이 납부된다.

 

부동산 매매사업자를 신청하는 대다수는 부동산 중개업을 하면서 부동산을 매매하며 수익을 내는 분들과 부동산경매를 통해 물건을 낙찰받아 이를 매도하며 수익을 내는 사람들이 있습니다. 본인의 투자 성향과 부동산 매수 빈도를 확인하여 매매사업자를 신청할 것인지, 개인투자자를 유지할 것인지 판단하는 것이 중요합니다.  

 

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